2018年03月28日

高額所得の方のための所得税の大型ﾀｯｸｽﾌﾟﾗﾆﾝｸﾞ

法人税の利益繰延による節税対策は多種多様にありますが、個人の所得税の大型節税対策は少くなっています。

本年の税制改正で米国中古木造建物を活用した節税対策ができなくなるとの予想でした。

ところが、昨年末の税制改正大綱で、本年は改正がなかったので、米国中古住宅を活用した個人の所得税の大型節税対策が本年も引き続き増えています。少なくとも本年に海外不動産を購入しておけば、税制改正のリスクが少なくなったからです。

例えば限界税率50％の方が米国中古木造住宅を購入し、5年超で売却し、所得税を節税する方が再度増えてきました。

具体的に説明します。

①高額所得の日本人が、地価上昇している米国地区で、中古の木造住宅を購入します。ドル建て現物資産へのリスク分散投資となります。

②この木造住宅は、耐用年数が経過しているので、日本の税法では4年で定額償却できます。

③TOYOTAの北米本社が移転して、人口が増えつつあるテキサス州の戸建住宅の事例です。

④３Beds２Baths面積111.48平方ﾒｰﾄﾙで販売価格＄189000の戸建て住宅の事例です。

⑤ｻﾌﾞﾘｰｽによる賃料保証は1年目が年率3.5％年額＄6615です。
　2年目~6年目が年率3.7%年額＄6993です。

⑥この不動産は、土地部分が少なく、建物部分が$189000の94%の$177660です。

⑦日本の税法の耐用年数は、木造建築物の場合、22年間です。

⑧建築後33年経過した中古建物なので、(22年-33年)＋22年×0.2≒4年間で減価償却できます。

⑨当初4年間の年間減価償却額は$177660÷4年＝$44415≒489万円です。
　為替ﾚｰﾄが１＄＝110円の場合を仮定しています。

⑩課税所得2000万円の方が、購入した場合の税効果は
　1⃣　物件購入前は約731万円の税金が徴収され、手元に1269万円残ります。
　2⃣　物件購入後は帳簿上約489万円の減価償却が計上され、税額は約535万円となり、
　　手元に残るのは約1465万円です。
　3⃣　節税額は年額1465－1269＝196万円です。
　　4年間の節税額の合計は196万円×4年≒784万円ですが、2年目から賃料保証が増える
　　ので節税効果が弱くなり、合計額は778万円の節税になります。

⑪譲渡のあった年の1月1日における所有期間が5年超の土地建物を売却すると、
　譲渡所得税率は20％強となり、この方の場合は節税時の税率は
　50％ですから、50％で節税し、20％で納税することになるので、30%が免税とな
　ります。

⑫なお、諸費用が掛かかる等ﾃﾞﾒﾘｯﾄもありますので、詳しい資料が必要な方は、
　090-8283-9911(留守録付き）竹本にご連絡くださいませ。
なお、http://www.midori-zc.co.jp/inquiry/(株)みどり財産コンサルタンツのHPに問い合わせていただいてもOKです。

竹本正憲