2018年06月22日

【不動産 税金対策 / 不動産 節税】人口減少　老いる団地　地価下落

こんにちは(^o^)／
サッカー日本代表、勝ちましたね！
前半早々にコロンビアに退場者が出て数的優位に立つという偶然はあったものの、素晴らしい試合でした。
次のセネガル戦も、集中した良い試合を期待したいと思っています。

さて、書籍の紹介です。
「未来の年表2　人口減少日本であなたに起きること」です。


前著「未来の年表　人口減少日本でこれから起きること」の続編です。
前著は、少子高齢社会にあって西暦何年に何が起こるかを「人口減少カレンダー」で俯瞰することができました。
今回は、少子高齢化や人口減少によって個人に起きるであろうことを把握することができます。
ビジネスの構想を練るうえで知っておきたい情報が多く入っています。

冒頭、「日本は劇的に変わっていく」と始まります。
25年後の2043年には、年間出生数は現在の4分の3の71万7,000人に減り、地域によっては小中学校がすべて廃校となり、災害時の避難諸設営に困るところが出始めることが予想されるそうです。
20～64歳の働き手世代は、2015年から1,818万8,000人も減るそうです。社員を集められないことによる廃業が相次ぎ、ベテラン社員となった企業ではマンネリ続きで、新たなヒット商品がなかなか生まれないという状況が予想されるそうです。

高齢化率は36.4%にまで進み、80代以上の「高齢化した高齢者」で、しかも「独り暮らし」という人が多数をしめるようになるそうです。
こうした高齢者が街中に溢れる社会とはいったいどんな様子か紹介されています。

いま、東京や大阪といった大都会では、ラッシュアワーには5分と待たずにバスや電車がやってきます。なぜ、そんな過密ダイヤで運行できるのかといえば、乗客の大多数が人の流れについていける「若い世代」だからとのこと。

しかし2043年とは、総人口の7人に1人が80歳以上という社会です。
独り暮らしであるがゆえに否応なしに外出する機会は増えるが、若い世代の「流れ」についていける人ばかりではなく、こんな過密ダイヤはとても続けられないというのです。
80代ともなれば、動作は緩慢になり、判断力も鈍る人が増えます。こうした高齢者が一度に電車やバスを利用するのだから駅員は条項のサポートに追われ、ダイヤ乱れなど日常茶飯事となると予想されています。

これは、言われてみるとその通りではないかと寒気がします。
東京都心で電車を利用していると、20年程前と比べると明らかに高齢者が増加していると感じます。また、歩くスピードが遅くなっているように感じます。

本書では、「80代以上となった高齢者に、若い世代のような機敏さを求めるほうが間違っている。高齢化社会においては、これまでのような研ぎ澄まされた効率性を維持することなどできない。」と結論付けられています。
自分も含めて自分の周りが高齢化していくということが、いかに社会の生産性を落としていくのかということがなんとなく感覚で分かります。

本書のなかで、不動産に関係する情報が提供されています。
新聞報道等にもありましたが、現在、所有者が不明の土地が九州本土を上回る面積になっているそうです。
これが、2040年には北海道の9割の面積になるというのです。
相続による適正な手続きが行われないためです。

空き家も増えます。
空き家率が30%を超えた地域は、急速に治安が悪化し、スラム化し始めるという説があるそうです。

東京都の空家数は、81万7,000戸、大阪府67万9,000戸、神奈川県48万7,000戸、愛知県42万2,000戸と大都市圏の都道府県で空き家が量産されており、全国の空き家総数820万戸の約3割を占めるのだそうです。
なかでも高齢者の絶対数がふえるのが東京圏。
行動経済成長期以降、進学や就職で上京した「かつての若者」たちは東京圏で結婚。子どもを育てるための広いスペースを求めて通勤に1時間半以上もかかるような郊外に住宅を求めました。定年退職を迎えてもその多くは、郊外のマイホームに住み続けています。
ところが、その子供世代のライフスタイルは彼らと大きく異なります。
子どもを保育所に預けて夫婦ともに働くというスタイルが定着。こうなると住宅は職場に近い都心部になければならない。最寄り駅までバスをつかわなければならないような郊外に広い家を求める選択肢はあり得なくなりました。
結果として、オフィスに近い地域や、郊外であっても駅周辺の利便性の良いところに立地する新築マンションを求めるようになりました。

2018年の公示地価における全国の住宅地価下落ランキングによれば、主要駅から東京都心まで1時間ほどで行ける神奈川県横須賀市と、隣接する同県三浦市の住宅地が「ワースト10」の半数を占めているそうです。
東京圏の周辺部では人口減少が進み、全国を上回る水準で空き家が広がり始めているそうです。

空き家が目立つのは、郊外の一軒家だけでなく、むしろその多くは繁華街を含む都会の真ん中に存在するマンションだそうです。
東京都の空き家81万7,000戸のうち、約63%にあたる51万8,600戸が鉄筋コンクリートなどの「非木造」住宅だそうです。このうち8割以上が賃貸マンションと見られるようです。

適切な管理がなされていないマンションも多くあるようです。
管理組合が機能しなくなり、修繕を難しくさせている要因は大きく3つあるとのこと。

1つは、修繕積立金の値上げが難しくなっていること。
国土交通省が示す修繕積立金の目安額に届かない額しか徴収していないマンションは多い。
先日の報道にもありましたが、修繕積立金を最初から高く設定するとマンション価格の割高感につながるため、マンションの開発・販売業者は新築時の積立金額をなるべく安く設定しようとするそうです。
結果として住民たちは、購入後に自らで段階的に値上げしていかなければなりませんが、住民の懐具合はそれぞれに異なるため、住民の合意形成が難航するそうです。

2つ目は、入居者の高齢化による未収金の増加だそうです。年金暮らしとなった入居者が増えて、管理費や修繕積立金を滞納する人が増えてきているそうです。
認知症の人も増えているのだとか。
永住を志向しつつもなるべくお金をかけたくないというのが本音のようです。

3つ目は、まさにマンション空き家が増えてしまったこと自体だそうです。
築古マンションでは相続をする人も増えてきているようですが、子は自分達が住むマンションの管理費などを支払っているため、ダブルで負担できない人も少なくないそうです。
親の家財道具を処分するのにも費用がかかるため、結果として放置され、管理費の滞納が起こるということのようです。

2018年6月17日の日経新聞に「老いる団地、地価押し下げ」という記事が掲載されていました。
記事によれば、老朽マンションが地価の押し下げ要因になってきたとのこと。集合住宅が10棟以上集まる「密集地」の過去10年間の地価を調べたところ、平均築年数が40年以上の地域は約9%下落し、全体よりも6ポイント強も落ち込みが大きかったそうです。

分譲マンションは2017年末で全国に14万棟以上あり、うち築40年以上は1割強とのこと。
周辺物件が古くなればなるほど地価が下がる傾向があるそうです。30年以上40年未満の地点は5.4%、40年以上は8.7%と下げ幅が拡大。老朽マンションの集積地は住民の高齢化も進み、人口が減りやすいとのこと。

ＪＲ松戸駅から車で約20分の千葉県松戸市の小金原7丁目には、近くに日本住宅公団が1969年に賃貸を含め3千戸以上を整備した団地があるそうです。10年間の地価下落率は26%。築40年以上の地域で最大だったそうです。
タワーマンションが林立し、子育て世帯が殺到している都心の再開発地区も同じ道をたどる懸念があるとのこと。

さらに6月20日の日経新聞東京面で続きの記事が掲載されていました。
記事によれば、都心部の住宅不足が深刻だった1970年代以降、郊外を中心に団地供給が加速度的に増えたそうです。
それが今、そろって老朽化し始めています。

国土交通省によると、同じ敷地内に共同住宅が2棟以上集まり、50戸以上ある「団地」は全国に約5千あるそうです。築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度ですが、10年後に5倍強、20年後には10倍近くに拡大するそうです。

集合住宅の建て替えができれば良いのでしょうが、国交省の調査では、マンションの建て替え時に所有者が負担する金額は2012～2016年の平均で1,100万円強。年金暮らしの高齢者には重い負担です。

従来より大きいマンションに建て替え、増える住戸を売って工事資金に充当すれば、住民の自己負担は軽くなるそうですが、このような手法が通用するのは主要駅に近い好立地物件に限られるそうです。
そもそも民間企業が整備した団地は、容積率をめいっぱい使っており、住戸を増やせないケースが多いのだそうです。

多くの築古団地は、いずれ廃墟でしょうか。

6月16日に高松にて「日経個人資産運用セミナーＩＮ高松」を弊グループビルにて開催いたしました。
弊社のビジネスパートナーである青山財産ネットワークスの方にも講師として登壇いただき東京の不動産についてお話しをいただきました。
そのお話しの中で、「全国平均で公示地価が10年ぶりに上昇に転じた」「三大都市圏は、住宅地、商業地及び工業地のいずれについても各圏域で上昇した」と紹介され、でもこの中身はどうなっているのかということで掘り下げた内容が紹介されていました。

東京は最高地点がバブル期越えという状況です。
しかし、東京都区部の全用途を見ると少しイメージが異なります。
2000年を100とすると、東京都区部はバブル期に364.2でした。そして、2018年は108.8です。
最高価格地点は、2000年を100とするとバブル期に324.7でした。2018年は376.2です。

不動産は、二極化というよりも厳しく選り分けられる時代になったと言えます。
少子高齢化、人口減少に伴い、相対的に価値を維持できる不動産は極めて少なく、立地の重要性がより高まっていく時代になったと言えるのではないでしょうか。

川原大典