2017年09月14日

【不動産 税金対策 / 不動産 節税】小規模不動産投資こそ細かい節税を

おはようございます。
納税通信2017年9月11日号に「銀行カードローン貸出残高5兆円突破の異常事態」という記事が掲載されていました。
記事によれば、銀行カードローンの利用者が急増しており、2012年に3兆6,600億円だった貸付残高は、4年で1.5倍の5兆4,377億円にまで膨らんでいるとのこと。この貸付残高は、サラ金の2倍以上だそうです。

消費者金融は、貸金業法規制により、現在は年収の3分の1以上は融資ができないようになっているのですが、銀行カードローンは銀行法の対象であるため貸金業法規制に引っかかることはないそうです。
銀行のグループ会社となっている消費者金融も多いのですが、両社の法律の違いから、消費者金融の貸付上限に達した人を同じグループの銀行カードローンに紹介するシステムも出来上がっているのだとか。

銀行カードローンは、申込時の審査が緩く、ATMで融資を受けるときも通常の銀行口座と同様に「お引き出し」を選択し、返済にあたっては「お預け入れ」を選択することになり、心理的なハードルを下げるための細かい工夫がなされているそうです。

カードローン利用の理由は「生活費不足」が38%で断トツだったそうです。

話しがそれるようですが、本日2017年9月14日の日経新聞に「働き方改革　さびつくルール㊦」という記事が掲載させていました。そのなかで「日本の労働法制は企業で正社員として終身雇用されることを前提に、働く人を保護してきた。」と解説されています。
労働者を守ることは必要なのですが、既存の制度は現在の状況にうまくかみ合っていません。制度が、労働市場の流動性を阻害し、労働者の環境を固定化し、再チャレンジの可能性を小さくしているということはないのでしょうか。

生産年齢人口は、今後大きく減少していきます。
人材を求める側が多くなり、また、働き方はより多様になるでしょう。固定化された環境におかれた労働者にとっては、打開のチャンスになるかも知れません。
そんなときに制度が足を引っ張らないように、政治には良い対応を期待したいものです。


さて、先日、複数の不動産オーナーのご相談を受けました。
若いご夫婦からご高齢のオーナーまで幅広い年齢層でした。
賃料収入では数百万円から3千万円程度までの小規模な不動産オーナーです。
共通していたのは、できる節税対策を行っていないということ。

小規模な不動産オーナーは、ちょっとした取り組みがパフォーマンスに大きく影響します。
税負担をいかに減らすかということは、小規模不動産投資家が成功できるか否かに大きな影響を与えます。
ということで、小規模不動産投資家ができることを考えてみます。

①確定拠出年金
個人向け確定拠出年金制度もスタートしましたが、確定拠出年金の利用はまだまだ少ないという印象です。
掛金が全額所得控除になり、年金を将来一時金で受け取った時には退職所得課税となるこの制度を使っていない不動産投資家は、導入を検討すると良いでしょう。

②経費計上
複数のオーナーのお話しを聞いていると、経費にできそうな支出を経費計上していないことが多いということに気が付きました。
不動産投資に関係する支出は可能な限り経費化すると良いでしょう。

③事業的規模化
いわゆる「5棟10室」基準を満たせば、その不動産投資は事業的規模と考えられるようになり、以下のメリットが生まれます。従って、不動産投資を検討するのであれば、いかに事業的規模に持っていくか、戦略的に投資計画を練る必要があります。
また、必ずしも5棟10室規準を満たさなくても、賃料収入の規模により事業的規模と考えられる場合もあります。これは顧問税理士にご相談を。
ご相談にこられたオーナーの中には、優に10室を超える方もいらっしゃいました。事業的規模であるのに、顧問税理から以下のメリットの説明を受けたことがないという不動産投資家も少なくないのではないでしょうか。

④青色申告特別控除
不動産賃貸業が事業的規模であれば、青色申告特別控除65万円の適用が可能になります。

⑤青色事業専従者給与
配偶者等の家族に給与を支払い、その給与を必要経費とできます。
給与の額を調整すれば、専従者側ではその給与について課税を受けません。

⑥貸倒損失
賃料の未回収分について、回収不能となった年に貸倒損失として経費計上できます。

⑦特別損失
取り壊しや除却などによる損失を経費計上できます。

⑧小規模企業共済
小規模企業共済に加入できます。
掛金が全額所得控除になり、不動産賃貸業をやめた時に一時金を退職金として受け取ります。
サラリーマン投資家は、利用できない場合があることに注意が必要です。
しかし、これも法人化により解決できる場合があります。

⑨法人化
不動産賃貸業は、個人投資では税務で色々と不利な面がありますが、法人化すれば、多くが解決します。
途中から法人化というアイデアもありますが、最初の投資から法人を設立して投資スタートするのも良いでしょう。


不動産投資はリスクがあります。
リスクヘッジの対策として、小さな節税対策もきちんと実行して、賢い運用をしていきたいですね。

川原大典