2016年07月16日
【アメリカ不動産投資】クロスボーダーで節税を
こんにちは
参院選が終わりました。
自民党の圧勝でしたね。特にサプライズもありませんでした。
さて、私は今、ロサンゼルスに来ています。
今回の目的は、ロサンゼルス周辺の不動産視察です。
一昨年に続き、二度目の米国不動産視察です。
米国不動産は、外貨建ての現物資産を現地で所有できるということになり、分散投資を進める投資家にとって魅力的です。
それだけではなく、所得税節税のメリットもあります。
アメリカでは、築50年以上の古い木造住宅が普通に売買されています。
日本に居住する日本人がアメリカの収益不動産に投資すると、日本の税制で課税を受けます。
日本の税制上、木造住宅の法定耐用年数は、22年です。
アメリカで購入する木造住宅は、築古で、法定耐用年数経過済み。
この築古の物件を手に入れた投資家は、中古資産の耐用年数計算を行い、4年で減価償却します。
1億円の物件を購入し、建物割合が80%だったとすると、建物取得価格は8,000万円です。
これを4年で定額法により、減価償却をすると年間に2,000万円が経費になります。アメリカの不動産投資は赤字です。
不動産所得は他の所得と損益通算できます。
50%や55%の税率の所得をアメリカ不動産の赤字で圧縮することができれば、大きく節税することができます。
そして、5年超経過後に不動産を売却すると、建物は償却が終わって簿価1円になっているため、売却益が出ます。
この売却益は、20.315%の譲渡所得税が課税されます。この売却益は、申告分離課税で、他の所得と合算されません。
つまり、50%の税率で節税して、出口で約20%で課税を受けます。税率の差で、約30%分が永久節税できます。
今回、アメリカに来てみて、住宅の供給が需要に追いついていないことがよく分かりました。
そして、古い物に価値を感じるという、日本人とは違う文化があるということも理解できました。
今回、もう一つ印象深いのは、若い人が多いということです。
日本では、飲食店のアルバイトが確保できず、苦戦しています。地方でも外国人の店員がいるお店が増えてきました。
シンガポールでもシンガポーリアンは、飲食店の店員などの仕事は敬遠して、外国人労働者の仕事になっています。
アメリカでは、若いアメリカ人が飲食店で働いています。学生のアルバイトでしょうか。活気があります。
街なかでも子どもや若者がたくさんいます。
他の先進国にはない勢いを感じます。
移民の受け入れが多く、出生率も高く、先進国で唯一人口が増加する国です。
不動産の純投資であれば、需要が高まる地域で投資しなければなりません。
アメリカの木造住宅投資であれば、この条件に合い、しかも節税になります。
また、法的な安定性も重要な要素です。
アメリカは先進国であり、法律社会であるため、法制度が緻密に作られていて安定しています。
これは、不動産の売買契約時だけでなく、賃貸がスタートしたあとでも、収益性を高めていく様々な場面で影響します。
最近は円高傾向です。
外貨建て投資を検討するにも良いタイミングです。
このタイミングで、米国不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか？
