不動産小口化商品 Service
不動産小口化商品
目次
不動産小口化商品とは
オフィスビルなどの不動産を投資家が単独で所有するのではなく、投資しやすいように投資単位を小額にして、複数の投資家が共同で不動産賃貸事業を行うものです。
不動産小口化商品の組成は、金融庁より「不動産特定事業法」の認可を受けた事業者だけが行うことができます。
当社では相続税評価額を利用した資産圧縮効果や、小規模宅地の特例の活用など、不動産税制を利用した相続税対策として、任意組合型の商材を数多く情報提供しております。
不動産小口化商品のスキームについて
投資家は、金銭出資等をして参加します。最低単位は物件により異なります。物件は、組合で取得します。登記名義は組合の理事長名義になり、実際の物件運営は外部委託します。
リートとの違い
リートは投資家から資金を集め、オフィスビル、マンション、商業施設など複数の不動産を購入し、賃貸収入や売買益を投資家に分配される仕組みになっています。一見、不動産小口化と似ていますがリートは不動産版の投資信託で、証券の扱いとなります。
不動産小口化商品は、不動産を直接所有している場合と同じ税制が適応されます。この仕組みを利用して、相続税評価額を利用した資産圧縮効果を得たり、小規模宅地の特例の活用など、不動産税制を利用した相続税対策を実施できます。
ビジネスオーナーのよくあるお悩み
ニーズが多いのは「相続税対策」です。相続税対策は、相続税の負担を減らすことを目的にします。相続税対策は、極論すると、2つしかありません。「財産を減らす」か「財産の評価額を下げる」かです。
「財産の評価額を下げる」のは、相続税法上の評価額を下げることを意味します。価値を維持して、評価額を下げることがポイントです。
不動産小口化商品を活用した当社のソリューション
不動産小口化商品を活用し財産を組み換える
財産を不動産に組み替えて、財産評価減額効果を得ることを手軽に実現できるのが不動産小口化商品への投資です。
こちらの図は、不動産小口化商品へ投資した場合の一般的な投資効果イメージです。現金を不動産に替えると相続税評価額は30になり、この評価額で贈与もできます。
相続が発生するまで持分を保有し、相続により相続人がこの持分を引き継ぎ、相続税法上の優遇措置「小規模宅地等の特例」を利用すれば、さらに評価額は圧縮されます。
小規模宅地等の特例は人に貸していても200㎡まで50%減額できる特例です。面積制限があるので、より地価が高い場所で利用することでメリットが最大化します。
効率的に贈与する方法
財産を不動産に替えることにより評価が下がるため、効率的に贈与ができ財産を減らすスピードが上がります。重要なポイントは、贈与者から受贈者側に物件の取得価額が引き継がれるということです。取得価額が引き継がれることにより、受贈者側で売却益課税がないか限定的となり、財産移転効果が大きくなります。
1,000万円の贈与をした時は、177万円の贈与税がかかります。現金1,000万円を不動産小口化商品に替えて、例えば30%の評価額、300万円で贈与したと仮定すると、贈与税は19万円で済みます。
最終的に物件売却して、1,000万円が受贈者の手元に戻ってきたと仮定すると、譲渡益課税はありません。財産移転による節税効果が158万円になります。
みどり財産コンサルタンツが選ばれる理由
投資は出口が最重要！
不動産投資を検討する投資家の多くが出口（エグジット）を強く意識されていません。株式を購入しても一生持っているものではありませんが、それと一緒で不動産もかならず出口を迎えます。
不動産は、賃料収入をベースとしたインカムと物件売却時の売却収入の総和で投資効果を最終的に判断することになります。つまり、物件売却ありきなのです。
キャッシュフロー的にも運用期間中はキャッシュが固定されてしまうため、流動化には物件の売却が必要なのです。売却ありきなのですが、一方で売却を冷静に判断・実行できる投資家は多くはありません。
不動産小口化商品は、不動産のプロが日々の運用を行います。テナント募集、賃料交渉、日々のメンテナンス、そして売却まで、プロが客観的に判断をして物事を進めてくれます。
売り時に迷いなく売ってエグジットできるというのも不動産小口化商品の良さです。
みどり財産コンサルタンツは、多くの不動産小口化商品の組成業者とお付き合いしています。常に鮮度の高い情報が入ってくるので、いち早くビジネスオーナーへご提案することが可能です。複数業者の商品特性を比べ選んでいただけるのも、当社のような独立系コンサルティング会社ならではです。
